La vivienda en Madrid 2020: Más oferta en alquiler y demanda de luz y amplitud

La situación generada por la Covid-19 en Madrid en 2020 ha hecho que el sector de la vivienda de alquiler casi duplique la oferta a menor precio, que muchos compradores esperaran precios más bajos al comienzo de 2021 y que la demanda cambie en busca de más luminosidad y espacios abiertos.

BAJADAS DE PRECIOS

Los especialistas de varias plataformas del sector consideran que, en cuanto a la venta, no hubo batacazo en 2020 pero sí "caídas ligeras", como ha explicado  Francisco Iñareta, de Idealista, quien cree que el descenso en el precio de la vivienda ha sido "muy inferior al desplome que auguraban muchos analistas".

Con respecto al alquiler, Iñareta dice que el confinamiento de la población -del 14 de marzo al 21 de junio- generó un "gran embalsamiento" que hizo casi doblar la cifra de inmuebles disponibles.

El sector de la vivienda venía de 2019 con un mercado "sano" en el que tras unos años de fuertes subidas de precios en venta y en alquiler (con Madrid como "uno de los mercados más dinámicos") los incrementos se estaban suavizando "de forma natural".

Y llegada la pandemia, en Madrid se pasó de alquilar viviendas "en cuestión de horas o pocos días" a gestionar una oferta grande que ha bajado los precios en torno a un 7 % interanual "o incluso llegando al 10 % de rebaja sobre el máximo que se produjo en mayo".

Otro especialista, Fotocasa, apunta que a finales de 2020 el precio de la vivienda de alquiler caía un 8 % interanual, lo que considera una tendencia "normal" ya que en 2019 y principio de 2020 se habían alcanzado precios nunca antes vistos y ya se esperaba el descenso, que ha sido "quizá algo acelerado" por la pandemia.

En noviembre pasado, según un estudio de Fotocasa, el precio de la vivienda en alquiler en Madrid bajaba un 1,9 % mensual, y un 5 % en variación interanual, hasta 14,23 euros por metro cuadrado.

Las cifras de este estudio muestran una media de los precios de alquiler más altos en Madrid capital (15,21 euros al mes por metro cuadrado), con los superiores en los distritos de Salamanca (17,54 euros al mes por metro cuadrado) y Centro (17,05 euros), y los más bajos en Puente de Vallecas (10,67) o Moratalaz (11,12 euros).

En cuanto a compraventas, en el resultado final de 2020 cayeron "de forma abrupta" por el cierre de los mercados durante el confinamiento y por el aplazamiento posterior de las operaciones, según Idealista, que ve la demanda aún "muy viva" a pesar de que "muchas decisiones de compra se han pospuesto y es más que probable que se trasladen a 2021".

Del mismo modo, en la compraventa de vivienda de segunda mano, a finales de 2019 Fotocasa constataba, tras cuatro años de subidas ininterrumpidas del precio, un descenso del 1,3 % respecto a 2018.

Esta firma precisa que las caídas de precio en 2020, entre un 2 % y un 2,4 %, eran esperadas, sin haber visto grandes descensos vinculados a la pandemia, aunque sí estima que determinados perfiles de propietarios bajaron precios porque tenían cierta urgencia por vender, "sin que haya sido tónica general".

CAMBIO EN LA DEMANDA

Pero no solo resultaron afectados la oferta de alquiler y los precios, puesto que el largo encierro en las viviendas hizo que se generase un cambio muy claro en la demanda, de manera que más que la ubicación las preferencias giraron en torno a "viviendas más amplias, mejor iluminadas y con acceso a la calle o a un pequeño jardín", según Idealista.

El 14,8 % de todas las búsquedas de noviembre, explica, se produjeron en España en pueblos de menos de 5.000 habitantes, donde, en el caso de Madrid, las viviendas son un 18 % más económicas.

También la plataforma Red Piso detectó que "el temor a confinamientos nuevos" o el teletrabajo impulsaron "la necesidad de disponer de vivienda con más espacio y en zonas rurales cercanas a la naturaleza".

En ese contexto de la nueva demanda de vivienda de alquiler en localidades de la periferia, Fotocasa registró un incremento en Móstoles (124 %), Leganés (99 %), Alcorcón (95 %) o en Getafe (91 %).

Y en cuanto a la búsqueda de vivienda para compra después del confinamiento, se incrementó un 133 % en Móstoles, 124 % en Alcorcón, 120 % en Leganés, 104 % en Galapagar o un 90 % en Boadilla del Monte.

EL FUTURO DEL SECTOR INMOBILIARIO

Con vistas al porvenir en el sector, Idealista considera que a pesar de la predicción de muchos analistas de caídas "drásticas", es "muy probable" que los precios de la vivienda se comporten en 2021 tal y como lo hicieron durante 2020, con "una ralentización de los descensos y un ajuste al alza en la mayor parte de los mercados".

En el mercado del alquiler, según Iñareta, el 'stock' acumulado es demasiado elevado para que la demanda pueda absorberlo, por lo que es previsible que los precios sigan cayendo en los próximos meses, y en la compraventa es probable que muchas operaciones aplazadas en 2020 se acaben cerrando en la primera mitad de 2021, por lo que podría haber un repunte que podría llegar a niveles previos a la pandemia.

Fotocasa, por su parte, aprecia que el mercado "sigue estando animado y ágil" y destaca que la compraventa vive un auge importante, una tendencia que, si continua, hará que los precios sean similares a los de 2019.

Respecto a los precios del alquiler, percibe un cambio de tendencia después de años de intensas subidas, como en Madrid, donde ya se había llegado a alcanzar máximos y los precios habían tocado techo.